ที่แท้รู้ความจริงทุกแปลง
หน้าแรก › คู่มือประมูล
คู่มือ · สำหรับมือใหม่

คู่มือประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด

การประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีเป็นช่องทางซื้ออสังหาฯ ในราคาที่มักต่ำกว่าตลาด แต่มีขั้นตอนและความเสี่ยงเฉพาะตัวที่ควรเข้าใจก่อนตัดสินใจ

ตรวจทานเนื้อหาล่าสุด: 22 กันยายน 2569

ขั้นตอนการประมูล 5 ขั้น

  1. 1. หาทรัพย์และตรวจสอบเบื้องต้น

    ค้นทรัพย์ที่สนใจ ดูราคาประเมิน วันนัดขาย และตำแหน่ง จากนั้นลงพื้นที่ดูสภาพจริง ตรวจว่ามีผู้อยู่อาศัยหรือไม่ และเช็กภาระผูกพัน — ใช้เช็กลิสต์ตรวจสอบก่อนประมูลในหน้านี้ได้

  2. 2. เตรียมเงินวางประกันและเอกสาร

    เตรียมแคชเชียร์เช็ค/เงินสดตามจำนวนที่ประกาศแต่ละฉบับกำหนด พร้อมเอกสารประจำตัว (ดูรายการด้านล่าง) เพื่อลงทะเบียนเข้าร่วมประมูลในวันนัด

  3. 3. ลงทะเบียนและเข้าร่วมประมูล

    ไปถึงสถานที่ขายก่อนเวลา ลงทะเบียนวางเงินประกัน รับป้ายประมูล แล้วรอเจ้าพนักงานขานทรัพย์ตามลำดับในประกาศ

  4. 4. เคาะราคา

    เสนอราคาแข่งกับผู้อื่น ผู้ให้ราคาสูงสุดเป็นผู้ชนะ หากไม่มีผู้สู้ราคา ทรัพย์จะถูกเลื่อนไปนัดถัดไป — เจ้าหนี้/ผู้มีส่วนได้เสียมีสิทธิ์คัดค้านราคาได้ตามกฎหมาย

  5. 5. ชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์

    ผู้ชนะชำระเงินส่วนที่เหลือภายในกำหนดในประกาศ (โดยทั่วไปประมาณ 15 วัน หรือขอขยายได้ตามเงื่อนไข) แล้วนำหนังสือโอนไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

เอกสารที่ต้องเตรียม

เงินวางประกัน

จำนวนเงินวางประกันกำหนดไว้ในประกาศของแต่ละทรัพย์ (หน้าทรัพย์ในเว็บนี้แสดงไว้ในหัวข้อ "เงินวางประกัน") ส่วนใหญ่อยู่หลักหมื่นถึงหลักแสนตามมูลค่าทรัพย์ วางเป็นแคชเชียร์เช็คหรือเงินสดตามที่ประกาศระบุ — ไม่ชนะได้คืน ชนะแล้วนับเป็นส่วนหนึ่งของราคา

บทความเจาะลึก

เช็กลิสต์ตรวจสอบก่อนประมูล (Due Diligence)

ถ้าเป็นทรัพย์ธนาคาร (NPA) — ไม่ใช่การประมูล ขั้นตอนต่างกัน

ราคาเริ่มต้นขั้นต่ำคำนวณยังไง

กรมบังคับคดีกำหนด “ราคาเริ่มต้นขั้นต่ำ” ของแต่ละนัดเป็นสัดส่วนของราคาประเมินเจ้าพนักงานที่ระบุไว้ในประกาศ ลดหลั่นตามจำนวนนัดที่ผ่านไป:

นัดที่ 1100% ของราคาประเมิน
นัดที่ 290%
นัดที่ 380%
นัดที่ 4 เป็นต้นไป70% (ต่ำสุด ไม่ลดกว่านี้)

นัดที่งดขายไม่นับเป็นนัด — ถ้านัดก่อนหน้าถูกงดขาย ราคาจริงจะสูงกว่าที่คำนวณตามลำดับนัดในประกาศ · ราคาจริงยึดตามที่เจ้าพนักงานประกาศ ณ วันขาย · ที่มา: หลักเกณฑ์กรมบังคับคดี ↗

ตัวเลข “ต้นทุนโดยประมาณ” ที่หน้าทรัพย์แสดง เป็นการประมาณการเพื่อวางแผนเงินเท่านั้น — เงื่อนไขจริง (จำนวนเงินประกัน กำหนดชำระส่วนที่เหลือ ผู้รับภาระค่าธรรมเนียม/ภาษี) ให้ยึดตามประกาศของคดีนั้นและสำนักงานบังคับคดี

เว็บกรมบังคับคดีไม่มีลิงก์ตรงไปทรัพย์รายใบ — ต้องค้นเอง เปิด ระบบค้นหาทรัพย์ LED ↗ แล้วเลือกแท็บ “รายการทรัพย์” จากนั้นกรอก จังหวัด / เขต-อำเภอ / แขวง-ตำบล / ประเภททรัพย์ ให้ตรงกับที่หน้าทรัพย์ในเว็บนี้แสดงไว้ (หน้าทรัพย์ทุกใบมีตารางบอกค่าที่ต้องกรอกไว้ให้แล้ว) และต้องพิมพ์ รหัสยืนยัน ตามที่หน้าจอโชว์ ไม่งั้นระบบจะไม่ค้นให้

เคล็ดลับ: อย่าใส่ช่อง “วันประมูล” — ถ้าวันไม่ตรงเป๊ะระบบจะกรองทิ้งจนหาไม่เจอ · กด “ค้นหาทรัพย์” แล้วดูแถวที่ตรงกับเลขโฉนดหรือราคาประเมินของทรัพย์ที่ต้องการ · ถ้านัดขายผ่านไปแล้วทรัพย์อาจหลุดจากรายการ — โทรถามสำนักงานบังคับคดีที่ขายชัวร์ที่สุด

ความเสี่ยงที่ต้องรู้ก่อนเคาะ

⚠ ทรัพย์ขายตามสภาพ

กรมบังคับคดีขายทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ ผู้ซื้อควรลงพื้นที่ดูจริงก่อนเสมอ — สภาพในรูปประกาศอาจไม่ตรงปัจจุบัน

⚠ อาจมีผู้อยู่อาศัยเดิม

หากผู้อยู่เดิมไม่ยอมออก ผู้ซื้อต้องดำเนินการตามกระบวนการกฎหมาย (ฟ้องขับไล่/ขอออกหมายบังคับคดี) ซึ่งใช้เวลาและค่าใช้จ่าย

⚠ ภาระผูกพันติดทรัพย์

ตรวจประเภทการขายให้ชัด: 'ปลอดจำนอง' หรือ 'ติดจำนอง' — การขายบางแบบผู้ซื้อรับภาระต่อ อ่านเงื่อนไขในประกาศทุกครั้ง

⚠ นัดขายเปลี่ยนแปลงได้

งดขาย เลื่อนนัด หรือถอนการขายเกิดขึ้นได้เสมอ (เช่น ลูกหนี้ชำระหนี้/ศาลมีคำสั่ง) — โทรยืนยันกับสำนักงานบังคับคดีก่อนเดินทาง

⚠ ริบเงินประกันหากไม่ชำระ

ผู้ชนะที่ไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือตามกำหนด จะถูกริบเงินประกัน และอาจต้องรับผิดส่วนต่างหากนำทรัพย์ออกขายใหม่ได้ราคาต่ำกว่า

ค่าใช้จ่ายและภาษีวันโอน

ค่าธรรมเนียมการโอน

โดยทั่วไป 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (จ่ายที่สำนักงานที่ดินวันโอน)

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย / ภาษีธุรกิจเฉพาะ / อากรแสตมป์

ขึ้นกับสถานะผู้ถือกรรมสิทธิ์เดิมและระยะเวลาถือครอง — สอบถามอัตราจริงกับสำนักงานที่ดินหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนประมูล

ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้)

1% ของวงเงินจำนอง กรณีใช้สินเชื่อธนาคาร

ค่าใช้จ่ายอื่น

ค่าน้ำ/ไฟค้างชำระ ค่าส่วนกลางค้าง (ห้องชุด) ค่าซ่อมแซม ฯลฯ — ควรเผื่องบไว้เสมอ

อัตราภาษี/ค่าธรรมเนียมเปลี่ยนแปลงได้ตามกฎหมายและมาตรการรัฐ — ตรวจสอบอัตราปัจจุบันกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน

คำถามพบบ่อย

ต้องมีเงินสดเต็มจำนวนไหม?

ไม่จำเป็น — วันประมูลใช้เงินวางประกันตามประกาศ ส่วนที่เหลือชำระภายในกำหนด และหลายธนาคารมีสินเชื่อสำหรับทรัพย์ขายทอดตลาดโดยเฉพาะ (ควรขอ pre-approve ก่อนเคาะ)

ราคาเริ่มประมูลคือเท่าไร?

ประกาศแต่ละฉบับกำหนดราคาเริ่มและเงื่อนไขของแต่ละนัดไว้ โดยทั่วไปนัดแรกอิงราคาประเมินและอาจปรับลงในนัดถัดไปตามหลักเกณฑ์ของกรมบังคับคดี — เว็บนี้แสดง 'ราคาประเมิน' จากประกาศ ส่วนราคาเริ่มแต่ละรอบให้ยึดประกาศจริง

ประมูลออนไลน์ได้ไหม?

กรมบังคับคดีมีระบบประมูลอิเล็กทรอนิกส์ (e-Offering) สำหรับทรัพย์บางรายการ — ตรวจสอบเงื่อนไขและลงทะเบียนได้ที่เว็บไซต์กรมบังคับคดีโดยตรง

ชนะแล้วเจ้าของเดิมยังอยู่ ทำอย่างไร?

เจรจาให้ย้ายออกโดยสมัครใจก่อน หากไม่สำเร็จต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอออกหมายบังคับคดีขับไล่ — เผื่อเวลาและค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไว้ตั้งแต่ก่อนประมูล

ข้อมูลในเว็บนี้เชื่อถือได้แค่ไหน?

ข้อมูลรวบรวมจากประกาศสาธารณะของกรมบังคับคดีและตรวจอัปเดตทุกวัน แต่การงดขาย/เลื่อนนัดเกิดขึ้นได้ตลอด — โปรดยืนยันกับประกาศจริงและสำนักงานบังคับคดีก่อนตัดสินใจเสมอ (ดูหน้า 'ที่มาของข้อมูล')

คำศัพท์ควรรู้

ขายทอดตลาด
การขายทรัพย์โดยเปิดประมูลสาธารณะ ผู้ให้ราคาสูงสุดเป็นผู้ซื้อ
ราคาประเมิน
ราคาที่เจ้าพนักงานประเมินไว้ใช้อ้างอิงในการขาย ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง
เงินวางประกัน
เงินที่ต้องวางเพื่อลงทะเบียนเข้าประมูล คืนให้หากไม่ชนะ ริบหากชนะแล้วไม่ชำระ
ปลอดจำนอง
การขายที่ผู้ซื้อได้ทรัพย์โดยไม่ติดภาระจำนองเดิม
ติดจำนอง
การขายโดยจำนองติดไป — ผู้ซื้อรับภาระหนี้จำนองเดิมต่อ (อ่านประกาศให้ละเอียด)
งดการขาย
ยกเลิกการขายนัดนั้น เช่น ลูกหนี้ชำระหนี้ / ศาลสั่งงด
คำร้องคัดค้านราคา
สิทธิ์ของผู้มีส่วนได้เสียในการคัดค้านเมื่อเห็นว่าราคาที่เคาะต่ำเกินไป
e-Offering
ระบบเสนอราคาอิเล็กทรอนิกส์ของกรมบังคับคดี ประมูลผ่านออนไลน์ได้ในทรัพย์ที่ร่วมโครงการ
เริ่มค้นหาทรัพย์เว็บประกาศกรมบังคับคดี ↗ที่มาของข้อมูลเว็บนี้
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการลงทุน ขั้นตอน กำหนดเวลา และอัตราค่าใช้จ่ายจริงเป็นไปตามประกาศแต่ละสำนวนและกฎหมายปัจจุบัน โปรดยึดตามประกาศจริงและคำแนะนำของเจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นสำคัญ · ที่แท้ไม่ใช่หน่วยงานราชการ